購房知識

安全交易不能放松 如何規避高端物業買賣陷阱?

發表人: | 發布時間: 2009-02-05 16:33:44

 一系列中介賬款事件爆發后,通過中介行交易的房產物業,如何安全、順利地交割,成為大家關注的話題。那么,通過中介行交易時,如何規避物業買賣陷阱?

  陷阱一:防止中介挪用房款


  許多不法中介公司充分利用房屋買賣資金由自己托管的便利,拿出大筆款項去進行股票、期貨、基金的短期投資甚至存在銀行吃利息,以期讓這些賬上的錢流動起來賺取大筆灰色收入。


  智恒房產(中國)集團副總裁周辰認為,二手房交易流程相對復雜,目前在上海的二手房交易環節中,中介行仍然扮演著資金監管的重要角色。而中介公司對??顚S玫馁Y金監管賬戶仍擁有一定的支配權,因為賬戶的戶名是中介公司的名稱。


  對此,普通的買賣雙方難以從戶名本身發現差異。因此,一旦個別不良中介隱瞞買家,仍可輕易獲得房款。需要多加注意。


  陷阱二:全額房款現金收房


  上海中原物業代理有限公司研究咨詢部認為,“現金全款收房”是黑中介賺取不法收入最主要也是利潤最大的一種方式。


  現金全數到賬后,業主出于對中介公司的信任大多就很痛快地把房產證交給中介。這當中基本還未完成過戶手續,不法中介利用握在手中的房產證不是高價轉賣就是抵押變現,更危險的是個別不法中介甚至有卷款潛逃的可能性。


  業內人士提醒,經紀公司應該只以中介形式出現,不允許有“現金收房”業務。按國家規定,中介最終只能收取最多2.5%的傭金,是純粹的居間方。


  另外,“購房免傭金”、“傭金半價”的口號往往是中介公司打出的吸引客戶的促銷手段,實則內里大藏玄機,這樣的幌子背后隱藏的往往是不法中介大吃差價的行徑。


  陷阱三:代簽合同


  上海易居臣信房地產經紀有限公司金牌物業顧問修先生說,房屋買賣合同購房人與產權人簽訂才是有效的。如果賣房人是房屋的產權所有人,要看房產證。


  如果是業主,代簽的,可以主張合同無效,一定要房屋的產權所有人簽名才能有效,如果購房人主張無效后,購房人只能向簽訂人追究有效的責任,及合同未能成立造成的直接損失。這種辦法一定要舉證,舉證的責任在買方,不在賣方。


  規避的方法是根據產權證或銀行的抵押借款合同,預售合同確定這個產權人,如果變更產權人,購房人要求提供產權人出具的委托書,委托書必須經過當地公證處的委托書才可以簽這個委托書。


  如果要簽訂的話,用手寫的委托書,拿身份證復印件過來,這種合同書沒有效,一定要經過公證處的委托書,委托書的權利人才可以履行這個委托書,否則所有的合同無效。


  陷阱四:簽“陰陽合同”


  如今,二手房交易的稅費給買賣雙方壓力不小,于是,出現了簽“陰陽合同”。


  但是,根據稅收征管法,個人在轉讓房產過程中通過簽訂“陰陽”兩套合同故意低報、瞞報成交價格進行虛假納稅申報、不繳或者少繳應納稅款的,是偷稅行為,稅務機關將依法追繳相應稅款、加收滯納金,并處以罰款。構成犯罪的,還要依法追究刑事責任。


  從實際效果來看,故意低報、瞞報住房轉讓成交價格的行為,只是將應由賣方負擔的一些稅款推遲了繳納時間,而買方按市場價再次轉讓房屋時因為增值額較大,計稅金額較高,就要繳納高額稅款,因此本應由賣方負擔的稅款轉嫁給了買方;買方要用這套房產進行抵押貸款時,由于登記的房價很低,往往也很難獲取大額貸款。


本篇文章來源于沈陽房地產網 原文鏈接:http://www.f024.com/html/news/20082/200821594620.htm

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